Tijdelijk Anders Gebruiken door de vrijetijdssector biedt kansen

Vuurtoreneiland. Foto: Annelore van Herwijnen

_ARTIKEL_ door Rob Berkers

Het tijdelijk anders gebruiken van terreinen staat steeds meer in de belangstelling van grondeigenaren, zoals gemeenten en projectontwikkelaars. De tijdelijke invullingen zijn heel divers: van buurttuintjes tot velden met zonnepanelen en van de aanplant van olifantsgras voor biomassa tot tijdelijke natuur. Ook door ondernemers in de vrijetijdssector gebeurt al wel een en ander met tijdelijkheid. Maar er zou nog heel wat meer kunnen, zo blijkt uit onderzoek dat plaatsvond in opdracht van InnovatieNetwerk. Horeca- en recreatiebedrijven hebben veel potentie voor het ‘activeren’ van niet-gebruikte terreinen. En kiezen voor tijdelijkheid kan voor ondernemers ook interessante voordelen bieden.

Voordelen voor terreineigenaren
Als een terrein voorlopig nog niet zijn bestemde functie zal krijgen, kan een invulling met een tijdelijke recreatie- of horecaonderneming extra inkomsten opleveren (als de ondernemer huur betaalt) en de kosten voor beheer en onderhoud van het terrein omlaag brengen (het beheer kan door de tijdelijke gebruiker plaatsvinden). Een dergelijke voorziening kan ook positief zijn voor het imago van een terreineigenaar, zoals een gemeente of een projectontwikkelaar. Als het publiek de tijdelijke functie waardeert straalt dat immers af op deze terreineigenaar.

Naast de al genoemde voordelen voor de terreineigenaar kan een tijdelijke vrijetijdsfunctie ook een placemaker (kwartiermaker) zijn voor een nieuw te ontwikkelen gebied. Ga maar na: vrijetijdsvoorzieningen trekken veel publiek en zij doen dit op basis van hun gastvrijheid (‘Hier is het goed toeven’). Bezoekers gaan dan ook bijna per definitie met een goed gevoel naar huis en, zeker als ze een voorziening vaker bezoeken, gaan ze zich ook verbinden met de plek.

Mooie voordelen al met al, maar deze voordelen zijn ook weer niet overal dermate groot dat tijdelijk anders gebruiken voor iedereen interessant is. Terreineigenaren willen doorgaans dat het tijdelijke gebruik weinig extra rompslomp en risico’s met zich mee brengt. Ook moet het weinig belemmeringen geven bij de overgang naar de voorgenomen functie.

Interessant voor ondernemers
En hoe zit het met de ondernemers? Zijn terreinen die slechts tijdelijk beschikbaar zijn wel interessant voor hen? Dat kan zeker het geval zijn. Sterker nog: tijdelijke locaties kunnen voor ondernemers zelfs voordelen bieden ten opzichte van permanent beschikbare locaties. Zo zijn de grondkosten doorgaans lager, gaat het soms om hele bijzondere plekken, verlopen de procedures soms sneller, kan het runnen van een tijdelijke onderneming een manier zijn om je als ondernemer te profileren met het oog op een vaste stek in de toekomst en biedt een tijdelijke locatie volop kansen om te pionieren. Daar staat tegenover dat er zeker ook nadelen verbonden zijn aan tijdelijkheid. De korte terugverdientijd en het beperkte langetermijnperspectief zijn de belangrijkste nadelen.

Er zijn in ons land inmiddels enkele tientallen voorbeelden van tijdelijke benutting van terreinen door vrijetijdsondernemers. Een ervan is zeilwagenpark Wind ‘n Wheels in Amsterdam. Dit zeilwagenpark, waar met zeilwagentjes over land geracet kan worden, was de winnaar van een wedstrijd die de gemeente Amsterdam uitschreef. Amsterdam was op zoek naar een ondernemer die een braakliggend perceel van 3,6 hectare op het Zeeburgereiland via een tijdelijke invulling meerwaarde kon geven voor de buurt zonder dat het de gemeente geld kost. De ondernemers achter Wind ’n Wheels konden dit waarmaken en zij vonden de locatie interessant. Want waar kun je tegen zulke lage kosten, zo dichtbij de stad, een dergelijk ruimtevragend concept ontwikkelen?

Wind n Wheels Amsterdam

Wind n Wheels Amsterdam, foto: Rutger Eltink

Een mooi voorbeeld waarbij een tijdelijke vrijetijdsonderneming een rol vervulde als kwartiermaker voor de latere meer definitieve bestemming, is het Vuurtoreneiland bij Durgerdam. Dit eilandje in het Markermeer van nog geen twee voetbalvelden groot is nog wild en ruig. Staatsbosbeheer is eigenaar van het eiland en wil het graag toegankelijk maken voor publiek. In 2012 is daarom een aanbestedingsprocedure gestart voor het vinden van een geschikte exploitant die het Vuurtoreneiland voor de lange termijn wil opknappen en exploiteren. Vooruitlopend op de definitieve exploitatie van Vuurtoreneiland was er in de zomer van 2013 een tijdelijke restaurant op het eiland. Voor Staatsbosbeheer lag de meerwaarde van deze tijdelijke functie erin dat er binnen afzienbare tijd bezoekers konden genieten van het eiland en dat er reuring zou ontstaan. Voor de exploitanten van het tijdelijke restaurant was dit een manier om te tonen dat zij geschikt zijn om ook een rol te spelen in de definitieve exploitatie van het eiland. En dit werkt: zij zijn winnaar geworden van de aanbestedingsprocedure. Inmiddels werken de ondernemers aan een meer permanente vorm van exploitatie van het eiland.

Vuurtoreneiland. Foto: Annelore van Herwijnen

Vuurtoreneiland, foto: Annelore van Herwijnen

Voor verblijfsrecreatie zijn de investeringskosten veelal hoger dan voor horecavoorzieningen of een evenemententerrein zoals een zeilwagenpark. Verblijfsrecreatie leent zich daardoor minder goed voor tijdelijkheid. Maar het kan wel. Er zijn hier en daar wel tijdelijke campings te vinden. Gedurende enkele jaren (2006 – 2011) was er een midden in Berlijn (camping Tentstation) op een terrein van een voormalig zwembad. De initiatiefnemers was het een doorn in het oog dat zo’n mooie plek op zo’n centrale locatie in de stad ongebruikt bleef en maakten het tot een plek voor cultuur en ontmoeting. Een initiatief dat inmiddels navolging heeft gekregen in Amsterdam: Urban Campsite. Dit is een camping, maar ook een plek van kunst, cultuur en ontmoeting. In 2013 draaide Urban Campsite op proef op een campingterrein, afgelopen zomer streek de camping op een leeg terrein bij IJburg neer. De intentie is dat Urban Campsite de komende jaren steeds op andere locaties in Amsterdam opduikt.

Testritten Berlijn, foto aangeleverd door auteur

Testritten Berlijn, foto aangeleverd door auteur

Goathi Urban Campsite

Goathi Urban Campsite, foto aangeleverd door auteur

 

Wet- en regelgeving
Het tijdelijk anders gebruiken van gronden mag niet zonder meer. Om te beginnen is het aan een maximale periode gebonden. Binnen de huidige wetgeving is tijdelijk gebruik tot maximaal vijf jaar mogelijk. Dit gaat, als in 2018 de nieuwe Omgevingswet van kracht is, naar tien jaar. Voor een aantal gevallen zal een termijn van tien jaar al op korte termijn mogelijk zijn, via het gewijzigde Besluit Omgevingsrecht. Een ander belangrijk aandachtspunt is dat er fiscale risico’s kunnen kleven aan het tijdelijk gebruik van braakliggende terreinen, met name waar de gemeente eigenaar is. Dit risico is vooral aanwezig als er sprake is van het aanbrengen van verhardingen of van bouwwerken. Daarvan is bij de vestiging van een recreatie- of horecavoorziening doorgaans sprake, uiteraard.

Overigens is er op onderdelen ook nog onduidelijkheid over wat binnen de bestaande wet- en regelgeving wel en wat niet kan rond tijdelijk gebruik. Dit moet zich, door er in de praktijk mee aan de slag te gaan, nader uitkristalliseren. De kennis die er wel is, is bovendien matig ontsloten. Voor gemeenteambtenaren, projectontwikkelaars en ondernemers geldt dat het hierdoor tijdrovend kan zijn om uit te zoeken wat in een specifieke situatie is toegestaan en hoe dit precies geregeld moet worden. Een zoektocht die velen van hen niet beginnen. Met als gevolg dat kansen onbenut blijven. Jammer!

Kennis delen en kennis uitbouwen
Om de potenties die er zijn beter te benutten is het in eerste instantie van belang om inspirerende voorbeelden en kennis (bijvoorbeeld over de voor- en nadelen, wet- en regelgeving, verdienmodellen, bouwinnovaties) actief te verspreiden. Daarnaast verdient het aanbeveling om zo snel mogelijk concreet aan de slag te gaan: nieuwe recreatie- en horecaondernemingen realiseren op tijdelijk beschikbare locaties. En daarbij zullen zich ongetwijfeld problemen voordoen, maar die kunnen dan al werkende aangepakt worden. En het is belangrijk om de kennis die daarbij ontwikkeld wordt ook weer actief te delen met andere geïnteresseerden. Op deze manier zal tijdelijk benutten steeds gemakkelijker worden.

Kwaliteitsimpuls
De vrijetijdsondernemers die momenteel tijdelijk op een locatie ondernemen zijn veelal mannen en vrouwen die graag willen pionieren. Ze hebben vaak een creatieve, idealistische inslag en zijn misschien nog wel beter als cultureel ondernemer te beschrijven dan als vrijetijdsondernemer. Dit, in combinatie met het feit dat de terugverdientijd kort is en daardoor het investeringsniveau laag, leidt tot bedrijven met vaak een wat andere uitstraling dan bij reguliere bedrijven; ongepolijster, ruiger. Deels zit hierin de kracht: mede hierdoor onderscheidt het tijdelijke aanbod zich van ‘regulier’ aanbod.

Blijburg, foto: Katie Lips

Blijburg, foto: Katie Lips

Maar als tijdelijk gebruik voor een wat langere periode mogelijk wordt (dus tot tien jaar) wordt het ook voor een ‘ander type’ ondernemer interessant om voor tijdelijkheid te kiezen. En dan kunnen voorzieningen gerealiseerd worden met een andere kwaliteit, waardoor de waarde als placemaker voor de toekomst en als kwalitatief aantrekkelijke ‘tussenfunctie’ nog toeneemt. Wat de maatschappelijk waarde van het tijdelijk gebruik ook kan versterken, is als niet ‘slechts’ één tijdelijk recreatie- of horecabedrijf zich op een locatie vestigt, maar enkele. Of als een tijdelijke vrijetijdsonderneming wordt gecombineerd met andere tijdelijke functies. Dit vraagt om regie op tijdelijk gebruik door een terreineigenaar of een gemeente. Dit gebeurt al wel op enkele plaatsen, bijvoorbeeld op voormalig Vliegkamp Valkenburg en in delen van Amsterdam. Bij veel gemeenten en terreineigenaren staat tijdelijkheid echter nog helemaal niet op de agenda of bestaat het beleid er slechts uit dat mogelijke locaties zijn benoemd en dat een ieder wordt opgeroepen met ideeën te komen. Dat is iets anders dan het doelgericht activeren van de grond mede met het oog op waardecreatie op langere termijn. Nu meer en meer duidelijk wordt dat veel bouwterreinen nog lange tijd ongebruikt blijven liggen en steeds meer grondeigenaren fors hebben afgeschreven op hun posities, begint het denken over andere invullingen (permanent dan wel tijdelijk) gelukkig wel toe te nemen.

Rob Berkers, Berkers Advies–Kennis van vrije tijd

Meer lezen:
Berkers, R. De gastvrijheidssector en tijdelijkheid. Een quick scan. InnovatieNetwerk, Utrecht, 2014

Berkers, R. H. Hillebrand en N. Beun. Conceptwijzer Tijdelijke Gastvrijheidsvoorzieningen, InnovatieNetwerk, Utrecht, 2014

Reacties zijn gesloten.